Home Equity Loan-ஐ முன்கூட்டியே அடைப்பது எப்படி — திட்டங்கள் மற்றும் சேமிப்புகள்

Home equity loan என்பது இரண்டாவது mortgage மாதிரி. இது fixed-rate, fixed-term loan; உங்கள் வீட்டை அடமானமாக வைத்து வழங்கப்படுகிறது. HELOC (home equity line of credit) போல revolving credit இல்லை. Home equity loan-ல் நீங்கள் ஆரம்பத்தில் ஒரே தடவையில் lump sum பெறுவீர்கள், பின்னர் கடன் காலம் முழுவதும் (பொதுவாக 5–20 ஆண்டுகள்) நிர்ணயிக்கப்பட்ட மாத தவணையை செலுத்துவீர்கள்.

வீடு அடமானமாக இருப்பதால், unsecured personal loan-ஐ விட இந்த கடனை வைத்திருக்கிற அபாயம் அதிகம். முன்கூட்டியே அடைத்தால் அபாயம் குறையும், வட்டி சேமிக்கும், மாதாந்திர cash flowவும் விடுபடும். நீங்கள் எந்த strategy-யை தேர்வு செய்வதற்கு முன், வேறு வேறு கூடுதல் கட்டணங்களால் எவ்வளவு சேமிப்பு கிடைக்கும் என்பதை Loan Payoff Calculator மூலம் துல்லியமாக model செய்யலாம்.

Home Equity Loan Amortization எப்படி வேலை செய்கிறது

Amortizing loan எல்லாவற்றிலும் போலவே, home equity loan-லும் ஆரம்ப கட்டங்களில் வட்டி அதிகமாக "front-load" ஆகும். ஆரம்ப தவணைகளில் பெரும்பாலும் interest-க்கே செல்கிறது; பின்னரே principal அதிகமாக குறையும். இது முதல் mortgage-ன் math போலதான், ஆனால் பொதுவாக காலக்கெடு குறைவாக இருக்கும்.

உதாரணம்: 8.5% வட்டியில் 10 ஆண்டுகளுக்கு $50,000 home equity loan எடுத்தால், மாத தவணை சுமார் $619.

• Month 1: $354 வட்டிக்கு, $265 principal குறைக்க
• Month 60 (நடுப்பகுதி): $246 வட்டிக்கு, $373 principal குறைக்க
• Month 120 (கடைசி): $4 வட்டிக்கு, $615 principal குறைக்க

10 ஆண்டுகள் முழுவதும் செலுத்தும் மொத்த வட்டி: சுமார் $24,270. இது ஆரம்ப கடன் தொகையின் கிட்டத்தட்ட பாதி.

முன்கூட்டியே செலுத்தும் ஒவ்வொரு கூடுதல் dollar-மும் balance-ஐ குறைக்கும்; அதனால் எதிர்கால வட்டி கணக்கிடப்படும் தொகை குறையும். ஆரம்பத்தில் வட்டி அதிகமாக இருப்பதால், முதல் சில ஆண்டுகளில் extra payment செய்வது மொத்த செலவில் அதிக தாக்கத்தை தரும்.

Home Equity Loan-ல் Extra Payments எவ்வளவு சேமிக்கும்

அதே $50,000, 8.5%, 10 ஆண்டுகள் உதாரணத்தை பயன்படுத்தினால்:

மாதம் $50 கூடுதலாக கொடுத்தால்கூட $3,000-க்கும் மேல் வட்டி சேமிப்பு கிடைக்கும். $200 கூடுதல் கட்டணத்தில் கிட்டத்தட்ட 3 ஆண்டுகள் முன்பே முடியும், மேலும் $10,000-க்கு அருகில் சேமிக்கலாம்.

உங்கள் balance, rate, payment ஆகியவற்றுக்கு ஏற்ப துல்லியமான தாக்கத்தைப் பார்க்க Loan Payoff Calculator பயன்படுத்துங்கள்.

Home Equity Loan-ஐ முன்கூட்டியே அடைக்க உதவும் திட்டங்கள்

ஆண்டுக்கு ஒரு extra payment செய்யுங்கள்

ஆண்டில் ஒருமுறை double payment செய்யுங்கள். அந்த extra payment-ஐ நேரடியாக principal-க்கு apply செய்யவும் (சில lenders இது குறித்து நீங்கள் தெளிவாக சொல்லாவிட்டால், future scheduled payments-க்கு apply செய்து விடலாம்).

8.5%, 10 ஆண்டுகள், $50,000 உதாரணத்தில், ஆண்டுக்கு ஒரு extra $619 payment செய்தால் கடன் காலம் சுமார் 14–16 மாதங்கள் குறையும்; சுமார் $4,500 வட்டி சேமிக்கும். இது மிகவும் எளிய அணுகுமுறை; மாத budget-ஐ மாற்ற வேண்டிய அவசியம் இல்லை.

உங்கள் payment-ஐ round up செய்யுங்கள்

உங்கள் மாத தவணை $619 என்றால், $650 அல்லது $700 செலுத்துங்கள். கூடுதலான $31–$81 ஒவ்வொரு தவணையிலும் principal-க்கு செல்கிறது; இதன் தாக்கம் காலத்தோடு சேர்ந்து அதிகரிக்கும்.

உதாரண கடனில் $700/month செலுத்தினால் சுமார் $5,000 வட்டி சேமிக்கும்; மேலும் சுமார் 18 மாதங்கள் முன்பே முடியும். இதை automate செய்யவும் எளிது; தொடர்ந்து செய்வதும் சுலபம்.

Windfalls-ஐ நேரடியாக balance-க்கு போடுங்கள்

Tax refund, bonus போன்ற ஒருமுறை வரும் தொகைகளை loan balance-க்கு நேரடியாகச் செலுத்தினால் payoff வேகம் அதிகரிக்கும்.

உதாரண கடனில் year 2-ல் $5,000 lump sum செலுத்தினால், எதிர்கால வட்டியில் சுமார் $3,500 சேமிக்கும்; மேலும் காலக்கெடு 6–7 மாதங்கள் குறையும். சேமிப்பு கணக்கில் வைத்திருப்பதை விட இது உயர்ந்த "return" அளிக்கலாம்.

Bi-weekly half-payments செய்யுங்கள்

உங்கள் lender ஆதரித்தால், இரண்டு வாரங்களுக்கு ஒருமுறை மாத தவணையின் பாதி செலுத்தலாம். இதனால் வருடத்திற்கு 26 half-payments ஆகி, 13 full monthly payments-க்கு சமமாகும். அதாவது வருடத்திற்கு ஒரு extra payment இயல்பாக சேர்ந்து payoff வேகமாகும்; கூடுதல் பணம் "கண்டுபிடிக்க" வேண்டியதில்லை, இது bi-weekly budgeting cadence-லிருந்து வருகிறது.

ஆனால் lender-ஐ confirm செய்யுங்கள்: உங்கள் bi-weekly payments-ஐ மாதத்திற்கு இரண்டு தடவைகள் balance-க்கு apply செய்கிறார்களா, அல்லது hold செய்து மாதம் ஒருமுறை மட்டும் apply செய்கிறார்களா என்பதை. சிலர் சரியாக process செய்வார்கள்; சிலர் செய்ய மாட்டார்கள்.

Prepayment Penalty இருக்கிறதா என்று பார்க்கவும்

சில home equity loans-ல் prepayment penalty clause இருக்கும். பெரிய extra payments செய்வதற்கு முன், loan agreement-ஐ படிக்கவும் அல்லது lender-க்கு call செய்து penalties உள்ளதா என்று உறுதி செய்யவும்.

காணப்படும் penalty வகைகள்:

• Flat fee: முன்கூட்டியே அடைத்தால் ஒரு fixed amount (உதா., $500)
• Remaining balance-ன் percentage: பொதுவாக outstanding balance-ன் 1–3%
• Step-down penalty: காலம் செல்ல செல்ல penalty குறையும் (உதா., year 1-ல் 3%, year 2-ல் 2%, year 3-ல் 1%, பின்னர் இல்லை)

Step-down penalty இருந்தால், penalty period முடிந்த பின் பெரிய lump sums செலுத்துவது பொருத்தமாக இருக்கலாம். Interest saved penalty-யை விட அதிகமா என்று கணக்கிடுங்கள். பல நேரங்களில், குறிப்பாக பெரிய lump sums-க்கு, இன்னும் early payoff நன்மையாகவே இருக்கும்.

Home Equity Loan vs HELOC: Early Payoff வேறுபாடுகள்

Home equity loan-க்கு fixed balance மற்றும் fixed payment இருக்கும். HELOC என்பது revolving line of credit, credit card மாதிரி.

Home equity loan-க்கு: extra principal payments செய்து balance-ஐ குறைத்து term-ஐ குறைக்கவும்.

HELOC-க்கு: line-ல் புதிய draw-களை நிறுத்துவது முதலில் முக்கியம். draw period-ல் minimum payments பல நேரம் interest-only ஆக இருக்கும்; repayment period தொடங்குவதற்கு முன் balance-ஐ குறைக்க முயலுங்கள்.

HELOC repayment period-க்கு மாறும் போது payment jump கணிசமாக இருக்கலாம். 9% வட்டியில் $50,000 HELOC balance இருந்தால், interest-only mode-ல் $375/month மட்டும் தேவைப்படலாம். அது 15-year repayment period-க்கு வந்தால் payment சுமார் $507/month ஆக உயரும். Transition-க்கு முன்பே principal-ஐ குறைத்தால் இந்த தாக்கம் குறையும்.

எப்போது Early Payoff செய்வது சரியான முடிவு

Home equity loan-ஐ முன்கூட்டியே அடைப்பது தெளிவான நிதி அர்த்தம் தரும் சூழ்நிலைகள்:

• வட்டி வீதம் உயரமாக இருக்கும்போது (7–8% மேல்). இந்த விகிதங்களில் guaranteed interest savings, money market account-ல் கூடுதல் சேமிப்பின் marginal returns-ஐ விட நல்லதாக இருக்கும்
• ஓய்வுபெறும் காலத்திற்கு அருகில் இருக்கும்போது; மாதாந்திர fixed obligations-ஐ குறைக்க விரும்பும்போது
• புதிய கடன் இல்லாமல் home equity-யை பிற பயன்பாடுகளுக்கு விடுவிக்க விரும்பும்போது
• நிதியாக அழுத்தமாக உணர்ந்து loan obligations எண்ணிக்கையை குறைக்க விரும்பும்போது

Early payoff முன்னுரிமை அல்லாத சூழ்நிலைகள்:

• உங்கள் கையில் அதிக வட்டி கடன் இருந்தால் (credit cards, personal loans). முதலில் அவற்றை அடையுங்கள். வட்டி விகித வேறுபாடு தான் முடிவு செய்யும் முக்கிய காரணம்
• Early payoff-க்கான பணம் 5%+ வருமானம் தரும் savings-ல் இருக்கும், ஆனால் loan வட்டி 5% அல்லது அதற்கு குறைவாக இருந்தால். அந்த நிலையில் math early payoff-க்கு சாதகமாக இருக்காமல் போகலாம்
• Mortgage-ன் ஆரம்ப ஆண்டுகளில் இருக்கும்போது, interest savings-ஐ விட அதிகமான prepayment penalty இருந்தால்

உங்கள் Payoff Progress-ஐ Track செய்வது

உங்கள் extra payments-க்கு ஒரு எளிய பதிவு வைத்துக் கொள்ளுங்கள்; standard amortization schedule-ஐ விட balance வேகமாக குறைவதை கவனியுங்கள். பல lenders online account access-ல் current balance காட்டுவார்கள். Original schedule-ன் படி balance எங்கு இருக்க வேண்டும் என்று ஒப்பிட்டு, நீங்கள் எவ்வளவு ahead என்று பார்க்கலாம்.

உங்கள் balance மாறும்போதும் அல்லது extra payment amount மாற்றும்போதும், Loan Payoff Calculator மூலம் புதிய payoff date-ஐ எப்போது வேண்டுமானாலும் model செய்யலாம். Original loan terms-இல் இருந்து தொடங்காமல், current remaining balance, rate, remaining term ஆகியவற்றை உள்ளிட்டு updated projection பெறுங்கள்.